Rudolf Baumgarten sitzt auf einer dicken Bombe, die, wenn sie eines Tages detonieren sollte, Oppenheim richtig weh tun wird:
Der Bürgermeister von Uelversheim, der bei seinem Amtskollegen, SPD-Parteifreund und zuverlässigen Auftraggeber Marcus Held ganz hoch im Kurs steht, kann von der Stadt Oppenheim 244.000 Euro einfordern. Und die Stadt muss zahlen, wenn „der Rudi“ nur will!
Baumgarten, von seinem Kumpel Held auch gerne als „der rote Hengst von Uelversheim“ vorgestellt, hatte zunächst für die Stadt die Planung für das Baugebiet Krämereck-Süd gemacht. Anschließend durfte er als Alleinmakler im Auftrag der Stadt die Bauplätze vermitteln. Dafür ließ er sich nicht nur von den meisten Käufern eine Provision bezahlen: Er hatte sich zuvor und zusätzlich von Marcus Held das Recht zusichern lassen, auch von der Stadt richtig fett abkassieren zu können. Die muss ihm laut Vertrag ebenfalls eine Maklercourtage zahlen – deshalb Baumgarten stehen heute, wie gesagt, noch 244.000 Euro zu.
Wir sind wieder in Krämereck-Süd, über die dubiosen Vorgänge rund um die Grundstücks-Ankäufe haben wir gestern berichtet, heute folgt Teil 2: Der Verkauf der Grundstücke – und wie die Prüfer des Landesrechnungshofes diese Geschäfte bewerten.
Schnell die allgemeinen Fakten, nachzulesen im Berichtsentwurf aus Speyer: In Krämereck-Süd wurden aus den angekauften Ackerflächen 22.067 Quadratmeter Wohnbauflächen und 29.200 Quadratmeter Gewerbeflächen geschaffen. Der Stadtrat beschloss im Februar 2015, die Grundstücke für Wohnhäuser für mindestens 280 Euro, die im Gewerbegebiet für mindestens 140 Euro pro Quadratmeter zu verkaufen.
Als die Prüfer im „Rondo“ nach wochenlanger Arbeit im Sommer dieses Jahres die Akten zu den Oppenheimer Amtsgeschäften ausgewertet hatten, bilanzierten sie, dass die Stadt bis Ende Juni 35 (von 43) Wohnbauplätze und fünf (von 15) Gewerbegrundstücke verkauft hatte.
Baumgarten hatte die Grundstücke – so heißt es aus dem Rathaus – als Makler an die Käufer gebracht: Der umtriebige Parteigenosse, der in Oppenheim auch in diversen Vereinen und Organisationen mitmischt, betreibt hauptberuflich bekanntlich zu einer von Held gewährten Schnäppchen-Miete im Oppenheimer Rathaus ein Planungsbüro („plangUT“). Nebenbei hat er unter seiner Uelversheimer Wohnadresse noch ein Immobilienbüro („ImmobilienService Rudolf Baumgarten“) angemeldet.
Als Makler, so müssen sich die beiden Buddys Marcus und Rudi gedacht haben, ließe sich doch bestimmt noch zusätzlich ein schnelles, schönes Geschäft machen:
Held schrieb einen Vertrag, wonach Baumgarten zwei Prozent von den Grundstücks-Verkaufspreisen als Maklerprovision bekommen sollte – aus der Stadtkasse. Und wenn ihm das noch nicht genug sei und er noch mehr verdienen wolle, so ungefähr dürfte der Marcus zu dem Rudi gesagt haben, dann könne man ja in den einzelnen Verkaufsverträgen noch eine weitere Maklercourtage einbauen: Die Verträge würde er als Stadtbürgermeister namens der Stadt unterschreiben – und die Käufer müssten dann im Vertrag anerkennen, auf Vermittlung von Rudi zu kaufen, und sie müssten dann ihm, dem Rudi, nochmals eine Provision zahlen.
So geschah es, in den meisten Fällen wenigstens. Und genau an diesem Vorgehen haben die Experten des Rechnungshofes heute einiges auszusetzen:
Zuvorderst, so meinen sie, wäre der Einsatz von Makler Baumgarten total überflüssig gewesen. Die Verwaltung der Verbandsgemeinde hätte die Grundstücke verkaufen können: Erstens obliege dieser Behörde die Abwicklung kommunaler Grundstücksgeschäfte, zweitens verfüge sie über die entsprechenden Fachleute. Und wenn es personelle Engpässe gegeben hätte, dann hätte man eine auf ein halbes Jahr befristete Stelle schaffen können: Die Kosten wären mit maximal 40.000 Euro deutlich geringer gewesen als der von der Stadt beauftragte Makler.
Marcus Held hat als Begründung für den Makler-Vertrag seiner Stadt mit seinem Freund Rudi wiederholt behauptet, die komplexe Situation in Krämereck-Süd habe einen lokal erfahrenen Mann wie Baumgarten verlangt. Der Rechnungshof sieht das völlig anders:
„Gründe, die eine – wie auch immer geartete – spezielle Expertise des ausgewählten Maklers aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls als für einen angemessenen Vermarktungserfolg unabdingbar erscheinen lassen könnten, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.“
Heißt in Kurzform: Es gab überhaupt keinen Grund, Baumgarten als Makler zu engagieren. Das klare Resümee der Prüfer: „Die Beauftragung des Maklers verstieß daher gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.“
Netter Rudi: Ausgewählte Käufer zahlten keine Provision
Nun kann der Rudi offenbar durchaus auch mal nett sein: Nicht immer kassierte er von den Käufern eine zusätzliche Provision. „Sieben vom Bürgermeister oder einem Beigeordneten unterzeichnete Verträge über den Verkauf städtischer Grundstücke enthielten keinerlei Regelungen betreffend Courtagezahlungspflichten der Käufer“, heißt es im Bericht der Kontrollbehörde aus Speyer. Marcus Held hat nie näher begründet, warum einige Käufer derart bevorzugt wurden: Er hat stets angegeben, entsprechende Entscheidungen – Provision ja oder nein – seien allein Sache des Maklers gewesen.
Mit dieser Antwort können die Rechnungsprüfer allerdings gar nichts anfangen, unterschwellig bezichtigen sie den Stadtbürgermeister sogar der Unwahrheit: Denn eine Maklerklausel fehle überwiegend ausgerechnet in den Verträgen, in denen der Stadtbürgermeister den Käufern Sonderkonditionen gewährt habe (indem er die vom Stadtrat festgesetzten Mindestverkaufspreise unterschritten hatte) – oder in denen er selbst als Käufer auftrat, nämlich in seiner Funktion als Geschäftsführer der Haus- und Grundstücksverwaltungsgesellschaft (HGO). Es liege auf der Hand, schreiben die Rechnungsprüfer in ihrem Bericht, dass es sich bei dem Weglassen der Maklerklausel in diesen ausgesuchten Verträgen „um Entscheidungen der Stadt (Held) als Vertragspartei und nicht um solche des Maklers handelte“. Schließlich war Baumgarten ja gar nicht Vertragspartei.
Rudolf Baumgarten hat die ihm zustehenden Maklerprovisionen bei der Stadt bisher noch nicht eingefordert – teilte Marcus Held dem Rechnungshof mit. Auch das ist richtig nett von dem Rudi, allein: Er kann seine Meinung natürlich jeden Tag ändern – und dann müsste die Stadt zahlen, sagt der Rechnungshof. Selbst in den Fällen, in denen Baumgarten eine Provision von den Käufern kassiert hat, kann er heute noch die Stadt zur Kasse bitten: „Eine Verpflichtung der Käufer, mit befreiender Wirkung für die Stadt die von dieser aufgrund des Erschließungsvertrags geschuldete Provision an den Makler zu zahlen, war damit nicht verbunden. Diesem blieb daher die gesonderte Geltendmachung der aus dem ,Erschließungsvertrag’ resultierenden Honoraransprüche gegen den Stadt unbenommen.“ Das hit anderen Worten: Die Zahlungsverpflichtung der Stadt und die Zahlungsverpflichtungen einzelner Grundstückskäufer stehen kumulativ nebeneinander. Die Zahlung von Provisionen durch die Käufer befreit(e) die Stadt nicht von ihrer separat eingegangenen vertraglichen Zahlungsverpflichtung.
Also: Rudi Baumgarten kann jeden Tag ins Rathaus Oppenheim gehen und seine Hand aufhalten – 244.000 Euro stehen ihm noch zu, dank Freund Marcus Held. Für eine durch und durch nicht erforderliche Leistung, die richtigerweise (wie andernorts auch) durch die Verbandsgemeindeverwaltung hätte erbracht werden können (und müssen), die dafür einschlägig geschultes Personal vorhält.
Konfrontiert mit den Feststellungen des Rechnungshofs schreibt Held in seiner Stellungnahme:
„In Bezug auf die Beauftragung des Maklers war sowohl für den Stadtbürgermeister als auch für die Beigeordneten zu jedem Zeitpunkt klar, dass der Makler gegen die Stadt zu keiner Zeit Ansprüche geltend machen wird. (…) Neben der auf dieser Grundlage gelebten Praxis kann zusätzlich klarstellend eine entsprechende schriftliche Erklärung des Maklers eingeholt und vorgelegt werden. Falls dies für erforderlich erachtet wird, wird um einen entsprechenden Hinweis gebeten.“
Eine solche Verzichtserklärung von Baumgarten in der Hand zu bekommen sollte sich der Stadtbürgermeister sputen: Der Rudi wird, das sollte Held nicht vergessen, ansonsten eines Tages zu ihm ins Büro kommen und sagen: Her mit der Kohle, Maggus!
Die Verjährungsfrist, darauf weisen die Rechnungsprüfer ausdrücklich hin, ist schließlich noch lange nicht vorbei…
Das letzte Wort unter diesem Kapitel schreiben die Rechnungsprüfer:
„Die verbliebenen 18 Grundstücke der Stadt sind ohne Einschaltung des Maklers zu vermarkten. Ansonsten sind in die Kaufverträge Abwälzungsklauseln aufzunehmen, die die Stadt wirksam vor einer Inanspruchnahme durch den Makler schützen.“
Und wir fragen – einmal mehr: Was war der eigentliche Zweck der Heldschen Wohltaten für Baumgarten? Erwiesenermaßen (Bundestagdrucksache 18/4300) ist der ja schon früher als Großspender für seine SPD in Erscheinung getreten…
Landesrechnungshof: Held sagte nicht die Wahrheit
Wir gehen noch einmal in die Vergangenheit des Baugebiets Krämereck-Süd, wir müssen uns doch noch einmal etwas genauer die Grundlagen der Arbeit von Rudolf Baumgarten ansehen: Der Unternehmer mit bestem Draht zu Marcus Held hat das Baugebiet geplant und hinterher – wie hier berichtet – als Makler die Grundstücke an interessierte Käufer vermittelt.
Dazu schloss die Stadt einen so genannten Erschließungsvertrag mit ihm ab – unter Verstoß gegen das Vergaberecht, wie der Rechnungshof feststellt. Auch die Einbindung des Stadtrats und der städtischen Ausschüsse beim Abschluss des Vertrags hat der Rechnungshof unter die Lupe genommen – und kommt zu einer unfassbaren Feststellung:
Marcus Held habe Mitglieder des Stadtrates nicht nur nicht korrekt (im Sinne von: versehentlich falsch oder unvollständig) informiert. In einem Fall habe er sogar glatt die Unwahrheit gesagt!
Die Experten aus Speyer schreiben in ihre Prüfmitteilungen, dass ein Bürgermeister in Ausübung seines Amtes der Wahrheitspflicht unterliege. Wörtlich heißt es sodann weiter:
„Daraus folgt auch, dass er die zuständigen Gremien der Gemeinde wahrheitsgemäß und vollständig zu unterrichten hat. Gegen diese Pflichten hat der über die Befähigung zum Richteramt und zum höheren Verwaltungsdienst verfügende Bürgermeister in Hinblick auf rechtliche Fragen verstoßen.“
Das ist ein Satz, den man erst einmal verdauen muss: Die Prüfer der unabhängigen Kontrollbehörde sagen nicht nur, dass Marcus Held Ratsmitglieder falsch informiert habe. Ihr Hinweis auf die juristische Ausbildung Helds wirkt wie die Feststellung eines besonderen Verschuldensmoments: Bei einem Mann, der zum Richteramt befähigt sei, können sie offenbar kein Versehen vermuten. Sie halten vielmehr, anders sind die Formulierungen nicht zu deuten, Vorsatz bei Helds Handlungen für möglich.
Wie konnte es zu diesem ungeheuerlichen Vorwurf kommen?
Der Bericht des Landesrechnungshofes blendet zurück – in den Februar 2015: Damals berieten mehrere Ausschüsse über das geplante Vertragswerk mit Baumgarten. Stadtbürgermeister Held informierte sie darüber, dass die Stadt Nierstein einen vergleichbaren Vertrag abgeschlossen habe, „sodass in jedem Falle die Rechtssicherheit gewährleistet sei“.
Der Oppenheimer Erschließungsvertrag sah vor, dass Baumgarten eine Makler-Provision in Höhe von zwei Prozent bekommen solle – von der Stadt. Marcus Held erklärte den Mandatsträgern, eine solche Vereinbarung sei „aufgrund einer entsprechenden Rechtsänderung im Maklergesetz“ neu aufgenommen worden. Sie sei absolut unkompliziert, da das von der Stadt zu zahlende Vermittlungshonorar „dem Grundstückskäufer neben den Erschließungskosten zusätzlich in Rechnung gestellt“ werde. Vereinfacht ausgedrückt: Held sagte sinngemäß, die Verkäufer müssten für die Provisionszahlungen der Stadt aufkommen. Er sprach wörtlich von einem „Nullsummenspiel“.
Nach diesen Erklärungen des Stadtbürgermeisters stimmten erst die Ausschüsse für die Unterzeichnung des Vertragswerkes mit Baumgarten, dann fasste Mitte Februar der Stadtrat den entscheidenden Beschluss. Im März unterzeichneten der Stadtbürgermeister und Baumgarten den Vertrag.
Jetzt sagen die Rechnungsprüfer:
1. Helds Behauptung sei schon im Ausgangspunkt falsch – „das deutsche Recht kenne überhaupt kein ,Maklergesetz’. Und das BGB-Maklerrecht kennt für die Grundstücksvermittlung (anders als in Fällen der Wohnraumvermittlung) keine Zahlungsverpflichtung des Auftraggebers.
2. Von einem „Nullsummenspiel“ könne ebenfalls keine Rede sein: Laut Vertrag war allein die Stadt zur Zahlung der Provision verpflichtet. Baumgarten ließ sich auch von den meisten Käufern eine Provision zahlen – zusätzlich. Eine „schuldbefreiende Abwälzung hätte zwar mit den Käufern vereinbart werden können, unterblieb jedoch. Im Übrigen wurden überhaupt nicht alle Käufer mit Maklerklauseln überzogen.
3. Und schließlich gleiche der Oppenheimer Erschließungsvertrag keinesfalls einem Vertragswerk der Stadt Nierstein. Der vielleicht wesentlichste Unterschied: Der Niersteiner Vertrag enthielt keine Provisionsverpflichtungen für die Stadt. Auch sei in Nierstein vertragsgemäß die Verwaltung der Verbandsgemeinde tätig geworden – Held hingegen habe wesentliche Entscheidungen in seinem Rathaus behalten.
Im Vergleich zur sachlich fundierten und präzisen Darstellung des Landesrechnungshofes wirkt die Stellungnahme von Bürgermeister Marcus Held, vielleicht sogar nachvollziehbar angesichts der Schwere des Vorwurfs, wie das verzweifelte Um-sich-schlagen eines Ertrinkenden:
Er verwahre sich gegen den Vorwurf der Verletzung der Wahrheitspflicht, tönte er, er habe „seiner Erinnerung nach“ nicht auf eine „entsprechende Rechtsänderung im Maklergesetz hingewiesen“.
Held verweist auch auf die „Unvollkommenheit der Protokollierungen“: Möglicherweise, so schreibt er, seien „in diesem Zusammengang vom Stadtbürgermeister gemachte Äußerungen (…) missverstanden worden“. Freilich: Ratsprotokolle tragen regelmäßig seine (Helds!) Unterschrift; er zeichnet für die Richtigkeit.
Held weiter: „Der Stadtbürgermeister besteht darauf, dass er die zuständigen Gremien der Stadt Oppenheim immer nach bestem Wissen und Gewissen informiert habe.“
Was für ein Gewissen?