Parkplatz-Verträge: Unternehmen darf 35 Jahre lang kassieren

70 Cent kos­tet eine Stun­de Par­ken in Oppen­heim. Die Ver­kehrs­wacht Park­platz GmbH als Betrei­ber der städ­ti­schen Alt­stadt-Park­plät­ze möch­te den Preis auf einen Euro erhö­hen. Wer meint, das sei zu teu­er, soll­te mal die Ver­trä­ge lesen, die SPD-Stadt­bür­ger­meis­ter Mar­cus Held mit dem Düs­sel­dor­fer Unter­neh­men abge­schlos­sen hat! Wir nen­nen hier alle wich­ti­gen Details aus den ver­trau­li­chen Behör­den­pa­pie­ren. Und ver­mu­ten: Das wird noch rich­tig teu­er – und ver­mut­lich auch ein Fall für Juris­ten!

Das The­ma stand vor eini­gen Tagen im Haupt­aus­schuss auf der Tages­ord­nung, und es sorg­te erwar­tungs­ge­mäß für Auf­re­gung: Die Ver­kehrs­wacht Park­platz GmbH will die Park­ge­büh­ren in Oppen­heims Alt­stadt von 70 Cent auf einen Euro pro Stun­de erhö­hen. Da muck­ten die Rats­mit­glie­der dann doch auf: 70 Cent sei schon recht viel, befan­den sie, und einer Erhö­hung wer­de man nur zustim­men, wenn die Ver­kehrs­wacht GmbH die kos­ten­lo­se „Bröt­chen­tas­te“ ein­füh­re…

Auf wel­che Grund­la­ge wird hier eigent­lich dis­ku­tiert? Was darf die Stadt, was muss sie – und wel­che Rech­te (und Pflich­ten) hat das Unter­neh­men? Ein Blick in Doku­men­te, die von Oppen­heims Rat­haus-Füh­rung unter Ver­schluss gehal­ten wer­den, gibt Auf­schluss:

Zwei Ver­trä­ge wur­den am 22. Sep­tem­ber 2006 von SPD-Stadt­bür­ger­meis­ter Mar­cus Held und den Her­ren Bernd Stils und Bernd Beckers als Ver­tre­ter der Ver­kehrs­wacht Park­platz GmbH aus Düs­sel­dorf unter­zeich­net. Unterm Strich sah der Deal so aus: Das nord­rhein-west­fä­li­sche Unter­neh­men (nicht zu ver­wech­seln mit dem gemein­nüt­zi­gen Ver­ein „Deut­sche Ver­kehrs­wacht“!) bekam von der Stadt ein Grund­stück zum Schnäpp­chen­preis zur Ver­fü­gung gestellt und ver­pflich­te­te sich, dort einen Park­platz anzu­le­gen. Im Gegen­zug darf darf die Fir­ma seit­dem auf vie­len Oppen­hei­mer Plät­zen und Stra­ßen die Park­ge­büh­ren kas­sie­ren – ins­ge­samt min­des­tens 35 Jah­re lang.

5135 Quadratmeter in bester Lage für nur 1 Euro im Jahr

Die ers­te Sei­te des Erb­bau­rechts­ver­trags mit dem Düs­sel­dor­fer Unter­neh­men Ver­kehrs­wacht GmbH.

Der ers­te Ver­trag ist ein Erb­bau­rechts­ver­trag und umfasst 18 Sei­ten. Mit die­sem Doku­ment, das beim Notar Dr. Mar­tin Held unter­zeich­net wur­de, über­ließ die Stadt der Ver­kehrs­wacht GmbH ein 5.135 Qua­drat­me­ter gro­ßes Grund­stück nahe dem Amts­ge­richts­platz (offi­zi­el­le Bezeich­nung beim Grund­buch­amt Mainz: Blatt 4414 Flur 20 Nr. 6/2, Land­wirt­schafts­flä­che, Sack­trä­ger): Es han­delt sich um den heu­ti­gen „Zen­tral­park­platz Kel­ler­la­by­rinth“.

Die Dau­er des Erb­bau­rechts wur­de auf 35 Jah­re, die Höhe des Erb­bau­zin­ses auf einen Euro pro Jahr fest­ge­legt. Peni­bel wur­de in dem Ver­trag aus­ge­führt: „Der Erb­bau­zins ist in vol­ler Höhe fäl­lig und zahl­bar jeweils zum 01. Janu­ar eines jeden Jah­res auf das Kon­to des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers, wel­ches noch anzu­ge­ben ist.“

Das Düs­sel­dor­fer Unter­neh­men ver­pflich­te­te sich in die­sem Ver­trag, auf dem Grund­stück „bis spä­tes­tens 31.05.2007“ einen Park­platz anzu­le­gen und „wäh­rend der Dau­er des Ver­tra­ges zu unter­hal­ten“.

Soll­te die Stadt – auch das ist genau gere­gelt – vor­zei­tig aus die­sem Erb­bau­rechts­ver­trag aus­stei­gen und das Grund­stück zurück­ha­ben wol­len („Heim­fall“), wird’s in jedem Fall teu­er:

Die Stadt müss­te in die­sem Fall für die „Bau­wer­ke“ – also für die Park­plät­ze und Tech­nik­an­la­gen – eine Ent­schä­di­gung an die Ver­kehrs­wacht GmbH zah­len, und zwar in Höhe von zwei Drit­tel des aktu­el­len Ver­kehrs­wer­tes, den der Gut­ach­ter­aus­schuss für Grund­stücks­wer­te ermit­teln müss­te.

Zur Klar­heit sei noch ein­mal betont: Die­ser Erb­bau­rechts­ver­trag betrifft aus­schließ­lich den „Zen­tral­park­platz Kel­ler­la­by­rinth“. Dane­ben wur­de an jenem 22. Sep­tem­ber 2006 noch ein zwei­ter Ver­trag abge­schlos­sen, und zwar ein Pacht­ver­trag zwi­schen Stadt und Ver­kehrs­wacht GmbH, der rund 200 Park­plät­ze in der Innen­stadt betrifft.

Parkgebühr können jährlich um 10 Prozent steigen

Die ers­te Sei­te des Park­platz-Pacht­ver­trags der Stadt Oppen­heim mit der Ver­kehrs­wacht GmbH.

Die­ser zwei­te Ver­trag trägt die schlich­te Über­schrift „Pacht­ver­trag“: Damit über­ließ Stadt­bür­ger­meis­ter Held dem Düs­sel­dor­fer Unter­neh­men die städ­ti­schen Park­plät­ze in der Oppen­hei­mer Innen­stadt zur Bewirt­schaf­tung: Dort darf die Ver­kehrs­wacht GmbH seit­her die gesam­ten Park­ge­büh­ren kas­sie­ren und ein­be­hal­ten – und muss im Gegen­zug nicht einen ein­zi­gen Cent an die Stadt zah­len: Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für den Bau eines Park­plat­zes, so heißt es im Ver­trag freund­lich-mit­füh­lend, stell­ten bereits eine hohe finan­zi­el­le Belas­tung für das Unter­neh­men dar.

Schau­en wir uns den Ver­trag etwas genau­er an. Er ent­hält elf Para­gra­fen, eini­ge sind rei­ne Form­sa­che, die kön­nen wir hier ver­nach­läs­si­gen. Ande­re Pas­sa­gen sind dafür umso auf­schluss­rei­cher.

Para­graf 1 des Ver­tra­ges nennt die „Park­sa­che“, für die das Unter­neh­men aus Nord­rhein-West­fa­len fort­an zustän­dig sein soll­te:

  • Amts­ge­richts­platz (Gau­stra­ße): 16 Stell­plät­ze.
  • Alt­stadt­park­platz (Fried­rich-Ebert-Stra­ße): 26 Park­plät­ze.
  • Park­platz Spi­tal­gas­se: 41 Stell­plät­ze
  • Park­platz am Post­platz: 31 Stell­plät­ze
  • Main­zer-/Worm­ser Stra­ße: 42 Stell­plät­ze
  • Fried­rich-Ebert-Stra­ße: 25 Stell­plät­ze

In Para­graf 2 („Betrieb der Pri­vat­sa­che“) wird ange­ge­ben, wie das Unter­neh­men in Oppen­heim Geld ver­die­nen kann. Die wich­tigs­ten Pas­sa­gen doku­men­tie­ren wir im Wort­laut:

  • § 2, Absatz 4 regelt die Höhe des Park­ta­rifs, und zwar wie folgt: „Das Geschäft mit Kurz­par­kern wird abge­wi­ckelt auf der Grund­la­ge eines Miet­ver­tra­ges mit Aus­ga­be von Park­schei­nen zu Ein­stell­be­din­gun­gen und Ein­stell­prei­sen, die der Päch­ter in Abspra­che mit dem Ver­päch­ter jähr­lich neu fest­setzt. Ange­strebt wird eine Erhö­hung von bis zu 10% des zuletzt gül­ti­gen Tarifs, die jeweils zum 01.04. eines jeden Jah­res, inso­fern sich kei­ne deut­li­chen Umsatz­rück­gän­ge in umlie­gen­den Ein­zel­han­del bemerk­bar machen, wirk­sam wird. Zur­zeit ist ein Kurz­par­ker­ta­rif in Höhe von 0,50 €/Stunde fest­ge­legt. Der Päch­ter führt zudem eine Nacht­pau­scha­le von 1,50 € für die gesam­te Zeit von 17:00 bis 09:00 Uhr ein.“
  • § 2, Abs. 5 lau­tet: „Die Abga­be von Stell­plät­zen an Dau­er­par­ker erfolgt auf der Grund­la­ge der vom Päch­ter übli­cher­wei­se ver­wen­de­ten Norm­ver­trä­ge zu Prei­sen, die vom Päch­ter fest­ge­legt wer­den. Ein Dau­er­miet­ver­trag liegt als Mus­ter die­sem Ver­trag als Anla­ge 2 bei. Den Miet­in­ter­es­sen­ten wird auf den hier­für aus­ge­wie­se­nen Park­plät­zen ein Stell­platz für zur­zeit 30 €/mtl./brutto ange­bo­ten.“
  • Auch § 2, Abs. 7 ist gut für das Unter­neh­men: „Die Nut­zung der Pacht­sa­chen als Wer­be­flä­chen bleibt allei­ne dem Päch­ter vor­be­hal­ten. Das Nut­zungs­recht für eine Wer­bung auf Park­schei­nen steht eben­falls dem Päch­ter zu.“

Para­graf 3 regelt „Miet­dau­er, Kün­di­gung, Über­ga­be“. Hier wur­de unter ande­rem fest­ge­schrie­ben, wie lan­ge das Düs­sel­dor­fer Unter­neh­men die Park­ge­büh­ren kas­sie­ren darf.

  • § 3, Abs. 1 legt den Zeit­punkt der Über­ga­be der Park­plät­ze auf den 01.01.2007, spä­tes­tens jedoch 01.05.2007 fest. Mit ande­ren Wor­ten: Seit Anfang 2007 darf das Düs­sel­dor­fer Unter­neh­men in Oppen­heim Park­ge­büh­ren kas­sie­ren.
  • § 3, Abs. 3 lau­tet: „Das Pacht­ver­hält­nis hat zunächst eine fes­te Lauf­zeit von 15 Jah­ren ab dem Tag der Über­ga­be. Dem Päch­ter wird eine vier­ma­li­ge Opti­on für die Ver­län­ge­rung des Pacht­ver­hält­nis­ses über die Fest­lauf­zeit hin­aus von 5 Jah­ren ein­ge­räumt.“ Der Pas­sus bedeu­tet, dass die Ver­kehrs­wacht GmbH bis min­des­tens Ende 2022 in Oppen­heim die Park­ge­büh­ren kas­sie­ren kann. Wenn das Unter­neh­men will, geht das noch vie­le Jah­re wei­ter – bis 2042.
  • § 3, Abs. 4 räumt der Stadt zwar ein außer­or­dent­li­ches Kün­di­gungs­recht ein – aber nur für den Fall, dass der Päch­ter sei­nen Ver­pflich­tun­gen trotz Abmah­nung nicht nach­kommt, dass die Ver­kehrs­wacht GmbH insol­vent wird oder die Nut­zung der Pacht­ob­jek­te drei Mona­te län­ger ruht.

Para­graf 4 („Pacht­zins und Betriebs­kos­ten“) stellt die Ver­kehrs­wacht GmbH nicht nur von Zah­lun­gen an die Stadt frei – im Gegen­teil: Die Stadt muss sogar noch zusätz­li­che Diens­te auf den Park­plät­zen erbrin­gen:

  • § 4, Abs. 1 legt fest, dass für die Ver­kehrs­wacht GmbH kei­ne Ver­pflich­tung zur Pacht­zah­lung bestehen, „da die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die Park­ab­fer­ti­gungs­an­la­ge und der Bau eines Park­plat­zes ‚am Sack­trä­ger’ für den Päch­ter bereits eine hohe finan­zi­el­le Belas­tung bedeu­tet“.
  • In § 4, Abs. 3 ver­pflich­tet sich der Ver­päch­ter – also die Stadt – dazu, „wei­ter­hin die regel­mä­ßi­ge Rei­ni­gung sowie die Grün­pfle­ge der Park­plät­ze durch den Bau­hof der Stadt Oppen­heim durch­füh­ren zu las­sen“. Auch muss die Stadt den Win­ter­dienst auf den Park­plät­zen sowie deren Zuwe­gun­gen „auf eige­ne Kos­ten durch­füh­ren“.

Die wei­te­ren Para­gra­fen die­ses Ver­tra­ges regeln u.a. den Zustand der Park­plät­ze bei Über­ga­be, die Durch­füh­rung von Instand­set­zungs- und ande­ren bau­li­chen Arbei­ten, die Haf­tung und Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht usw.

Fazit: Grund­sätz­lich sieht der Ver­trag, so hat­te es Stadt­bür­ger­meis­ter Mar­cus Held namens der Stadt unter­zeich­net, eine jähr­li­che Erhö­hung der Park­ge­büh­ren vor – und zwar um bis zu zehn Pro­zent. Zwar heißt es „in Abspra­che mit dem Ver­päch­ter“. Aber ob die Stadt einer Gebüh­ren­er­hö­hung ohne einen sach­lich über­zeu­gen­den Grund ihre Zustim­mung ver­wei­gern kann, dürf­te frag­lich sein. Recht­lich sei der Ver­trag nicht ein­deu­tig for­mu­liert, sagt denn auch ein Jurist, das Werk sei „äußerst streit­an­fäl­lig“. Die Park­ge­büh­ren in Oppen­heim kön­nen also noch ein rich­tig span­nen­des The­ma wer­den – und wohl auch ein sehr teu­res.